Det hurtige overblik
- Renten: Den korte rente (F-kort) er stabiliseret omkring 3,5%, mens den lange faste har fundet et leje på 4%.
- Priser: Huspriserne er steget svagt (2-3%) på landsplan, men med store regionale forskelle.
- Donut-effekten: Byerne omkring København og Aarhus oplever størst vækst, da centrum er blevet for dyrt.
- Liggetider: Salgstiden er normaliseret til pre-corona niveauer.
2025 blev året, hvor boligmarkedet fandt sine ben igen efter de turbulente år med rentehop og energikrise. Men roen på overfladen dækker over store underliggende strømninger. Demografien skubber køberne væk fra de store byer, og de nye boligskatter har vendt op og ned på, hvad der er "dyrt" og "billigt" at sidde i. Her er den store gennemgang.
1 Renteudviklingen: "Det nye normal"
Drømmen om 1% lånet er død. Det må vi erkende i 2025. Men panikken over 6% og 7% lån er også drevet over. Vi befinder os nu i et rentescenarie, som økonomer kalder "neutralt", men som boligejere måske oplever som "højt".
| Låntype | Rente 2025 (Ultimo) | Prognose 2026 |
|---|---|---|
| Fastforrentet (30 år) | 4,0% | Forventes at forblive stabilt. Kursen svinger omkring 98. |
| F-Kort / Cita | 3,2% - 3,5% | Lille fald muligt, hvis ECB sænker styringsrenten yderligere. |
| Prioritetslån (Bank) | 4,5% - 5,5% | Stor konkurrence bankerne imellem presser rentetillægget ned. |
Konsekvensen er, at "teknisk insolvens" (hvor gælden overstiger boligens værdi) er et meget lille problem, da boligpriserne har holdt skindet på næsen. Omvendt er ydelsen for førstegangskøbere historisk høj. Det kræver to gode indkomster at købe et gennemsnitligt hus.
2 Donut-effekten: Vinderne i omegnen
Vi ser en tydelig tendens, som vi kalder "Donut-effekten". I midten af "donuten" (København K/V/ø, Aarhus C) er priserne stagneret pga. det høje renteniveau og de nye boligskatter, der ramte ejerlejligheder hårdt.
Væksten sker i ringen udenom: Rødovre, Hvidovre, Glostrup, Tårnby. Her får man stadig "hus og have" for 4-5 mio. kr., hvilket er smertegrænsen for mange børnefamilier.
Taberne (eller stagnerende)
Dyrt lejlighedsbyggeri i storbyerne. De nye skatteregler fra 2024 har gjort det markant dyrere at eje en lejlighed på Frederiksberg. Priserne har tilpasset sig nedad eller sidelæns.
Vinderne (Vækstlommer)
Provinshovedstæder med god infrastruktur (tog/motorvej). Roskilde, Køge, Silkeborg, Vejle. Her får man byliv og natur, men til 60-70% af storbyprisen.
3 Hvad skal du gøre i 2026?
Til køberen
Vær ikke bange for at byde. Sælgerne har vænnet sig til, at boliger ikke bliver solgt på 14 dage. Liggetiderne er oppe, og det er din fordel. Kig især efter boliger med dårlige energimærker (E, F, G). Her er der ofte store nedslag at hente, og med de nuværende energipriser og tilskudspuljer (fx Varmepumpepuljen) kan det være en god forretning at energirenovere selv.
Til sælgeren
Prissætning er alt. Hvis du sætter prisen for højt fra start, risikerer du at blive en "ligger". Statistikken viser, at boliger, der prisjusteres inden for første måned, ender med et samlet større afslag end boliger, der er sat skarpt fra start. Gør boligen "indflytningsklar" – køberne i 2026 har ikke overskud til store projekter, medmindre prisen er meget lav.
Ekspertens forudsigelse for 2030
Vi kigger ind i en fremtid, hvor "micro-locations" betyder alt. Forskellen på at bo på den "rigtige" og "forkerte" side af vejen bliver større, drevet af klimasikring (hvem får vand i kælderen?) og støjgener. Tjek altid dingeo.dk for risiko for oversvømmelse, før du køber langsigtet.