Det hurtige overblik
- Bundfradrag: Du må tjene ca. 46.100 kr. (2026 sats) skattefrit ved udlejning gennem bureau.
- Skat: Kun 60% af indtægten over bundfradraget beskattes.
- Beliggenhed: Kystnære sommerhuse (under 1 km fra vandet) stiger fortsat mest i værdi.
- Finansiering: Realkreditlån dækker op til 75% af prisen (modsat 80% for helårsboliger).
Det danske sommerhusmarked har undergået en transformation. Fra at være et "luksusgode" forbeholdt de få, er det blevet en folkeinvestering. Men er det en god forretning? Med de rette skatteforhold og den rigtige beliggenhed kan et sommerhus være en pengemaskine. I denne guide dykker vi ned i tallene, fælderne og de gyldne muligheder i 2026.
1 Skattereglerne: Din bedste ven
Danmark har nok verdens mest gunstige skatteregler for udlejning af sommerhuse. Staten vil gerne fremme turisme i vandkantsdanmark, og det kommer dig til gode som investor. Der er to metoder til beskatning:
Metode 1: Den regnskabsmæssige
Du betaler skat af den faktiske lejeindtægt minus de faktiske udgifter (el, vand, vedligehold, ejendomsskat). Kræver regnskab. Sjældent en fordel for almindelige huse, medmindre huset er meget dyrt i drift (fx poolhuse).
Metode 2: 40-ugers reglen (Bureau)
Den foretrukne metode. Du får et højt bundfradrag (indekseret årligt, ca. 46.100 kr. i 2026). Af indtægten over fradraget får du yderligere 40% rabat. Kun de resterende 60% beskattes som kapitalindkomst.
Regneeksempel: Hvad tjener du reelt?
Lad os tage et nyrenoveret sommerhus i Blåvand eller Søndervig.
| Årlig lejeindtægt (Lejer betaler): | 120.000 kr. |
| Bundfradrag (2026 est.): | - 46.100 kr. |
| Restbeløb til beskatning: | 73.900 kr. |
| 40% skatterabat: | - 29.560 kr. |
| Skattepligtig indkomst: | 44.340 kr. |
Af de 44.340 kr. betaler du typisk ca. 37-42% i skat (afhængig af dine øvrige forhold). Det betyder, at du reelt betaler omkring 16.000-18.000 kr. i skat af en indtægt på 120.000 kr. Det giver en effektiv skatteprocent på under 15%. Det er det, der gør sommerhusudlejning attraktivt.
2 Privat vs. Bureau: Frihed eller tryghed?
Skal du stå for det hele selv via Airbnb, eller skal du lade Novasol/DanCenter/Sol og Strand klare ærterne?
- Privat (Airbnb): Du betaler et lavere gebyr til platformen (typisk 3-15%), men du skal selv stå for rengøringskontrol, nøgleudlevering og gæstekontakt. VIGTIGT: Ved privat udlejning er bundfradraget markant lavere (ca. 12.000 kr.). Derfor vælger 90% af investorer bureau-modellen.
- Bureau: De tager typisk 30-40% af lejeindtægten i provision. Til gengæld får du det høje fradrag, og de står for markedsføring, tysk kundeservice, nøgler og slutrengøring. For en passiv investor er dette ofte den eneste realistiske vej.
3 Hvor skal du købe i 2026?
Beliggenhed er alt. Men "beliggenhed" betyder noget forskelligt afhængig af, om du vil have maksimalt lejeafkast eller maksimal værdistigning.
(Blåvand, Henne, Søndervig). Tyskernes favorit. Højeste lejepriser i landet, men også meget høje salgspriser. Sikker havn.
(Ebeltoft, Fjellerup). Høj vækst. Mere "familievenligt". Gode priser ift. Nordsjælland. Godt potentiale for værdistigning.
(Marielyst, Møn). Dark horse. Priserne er stadig overkommelige, og infrastrukturen fra Tyskland forbedres (Femern).
Pro Tip: 40-ugers reglen (Pensionist-finten)
Når du har ejet sommerhuset i 1 år, og du går på pension, kan du få tilladelse til at bo i huset helårs. Det gør sommerhuset til en ekstremt attraktiv "aldersopsparing", da du sælger din dyre helårsbolig skattefrit og flytter i det billigere sommerhus.
4 Finansiering og Kystbeskyttelse
Husk at du "kun" kan realkreditbelåne 75% af et sommerhus (hvor det er 80% for helårsbolig). De sidste 20-25% skal være udbetaling eller banklån. Det kræver typisk en større kontant opsparing at komme ind på markedet.
Vær også uhyre opmærksom på Kystbeskyttelseslinjen. ligger huset tættere end 300 meter på kysten? Så kan det være nærmest umuligt at få lov til at bygge om, bygge til eller ændre på grunden. Tjek altid lokalplanen og servitutter grundigt før underskrift.