Friværdi er ikke gratis kapital. Et tillægslån kan være fornuftigt til en holdbar forbedring eller dyr gæld, men bør stresstestes på rente, løbetid, bidrag og lavere boligværdi.
Indholdet er gennemgået for udokumenterede tal, citater og forældede formuleringer. Beregninger på siden er vejledende scenarier.
Når boligpriserne stiger, vokser din friværdi — og med Nationalbankens forventning om cirka 6 procent højere huspriser i 2026 har mange danskere fået betydeligt flere penge bundet i murene. Det er fristende at trække noget af den værdi ud. Men friværdi er ikke gratis penge. Vi forklarer, hvordan den beregnes, hvad du må låne, hvad det koster — og hvornår det er klogt at bruge den, og hvornår det er en fælde.
Friværdi 2026 — nøgletal
80%
maks. realkreditbelåning af ejerbolig
+6%
forventet huspris-stigning 2026 (Nationalbanken)
3–5%
typisk ÅOP på lån i friværdien
1,5%
tinglysningsafgift af lånebeløb (+1.850 kr.)
Friværdi er ganske enkelt forskellen mellem din boligs værdi og din restgæld. Er dit hus 3,5 millioner kroner værd, og skylder du 2 millioner, har du 1,5 millioner kroner i friværdi. Det er den del af boligen, du reelt selv ejer — og den du potentielt kan låne i.
Friværdien vokser ad to veje: hver gang du afdrager på dit lån, og hver gang boligen stiger i værdi. Det er især det sidste, der er på spil lige nu. Når Nationalbanken forventer huspriser, der stiger omkring 6 procent i 2026 — med yderligere, men mindre, stigninger i 2027 og 2028 — betyder det, at mange boligejere passivt får mere friværdi, uden at have gjort andet end at bo i deres hus.
Friværdi =
Boligens værdi − din restgæld
Eksempel: 3.500.000 kr. − 2.000.000 kr. = 1.500.000 kr. i friværdi
Du kan ikke låne hele friværdien. Som udgangspunkt må du belåne op til 80 procent af en ejerboligs værdi med realkreditlån (for fritidsboliger er grænsen 75 procent). Det er forskellen mellem dine nuværende lån og de 80 procent, du kan trække ud som tillægslån.
| Post | Beløb |
|---|---|
| Boligens værdi | 3.500.000 kr. |
| Maks. realkreditbelåning (80%) | 2.800.000 kr. |
| Nuværende restgæld | − 2.000.000 kr. |
| Mulig friværdi at låne | 800.000 kr. |
Illustrativt eksempel. Det faktiske lån afhænger af bankens kreditvurdering, din økonomi og institutternes regler.
Salgspris minus restgæld og valgte salgsomkostninger.
Beregningen er vejledende og kan ikke erstatte et konkret tilbud eller individuel økonomisk rådgivning.
Selvom et tillægslån i friværdien typisk er den billigste måde at låne større beløb på, er det ikke gratis. Du skal regne med tre poster: tinglysningsafgift (i 2026 på 1.850 kroner plus 1,5 procent af lånebeløbet), bidragssats (realkreditinstituttets årlige gebyr, typisk 0,5–1,0 procent af restgælden) og selve renten. Tilsammen lander den samlede ÅOP typisk på 3–5 procent.
På et tillægslån på fx 500.000 kroner betyder tinglysningen alene omkring 9.350 kroner i etableringsomkostning, før du overhovedet har betalt en krone i rente. Derfor er det sjældent en god idé at trække små beløb ud — gevinsten ved den lave rente skal kunne bære etableringsomkostningerne.
»Friværdi er ikke en gevinst, du har realiseret — det er en gæld, du endnu ikke har optaget. Brug den til at skabe værdi, ikke til at forbruge den.«
— Boligblikket Redaktion
Lån med et konkret mål, der skaber værdi eller sikkerhed — ikke fordi friværdien »bare ligger der«.
Regn den nye samlede ydelse ind i dit budget — også hvis renten skulle stige. Behold en buffer til uforudsete udgifter.
Etableringsomkostningerne (især tinglysning) gør små lån dyre forholdsmæssigt. Vurdér, om gevinsten overstiger gebyrerne.
Boligpriser kan vende. Lån ikke så tæt på de 80 procent, at et prisfald sætter dig under vand.
Se hvad et tillægslån betyder for din månedlige ydelse, og om budgettet kan bære det — før du går i banken.
Åbn boliglånsberegnerenStigende boligpriser gør det fristende at se friværdien som en pengetank. Men den klogeste tilgang er at huske, at friværdi først bliver til penge, når du enten sælger eller låner — og at lån skal betales tilbage med renter. Brugt rigtigt kan friværdien finansiere en værdiskabende renovering eller samle dyr gæld til en lavere rente. Brugt forkert bliver den til en større gæld og mindre økonomisk frihed.
Vil du danne dig et overblik, kan du beregne din ydelse i vores boliglånsberegner, tjekke din samlede økonomi i de boligøkonomiske værktøjer, følge prisudviklingen i din kommune via vores boligstatistik og holde dig opdateret i vores bolignyheder. Jo bedre du kender tallene, jo klogere bliver din beslutning.
Kilder: Danske Bank — udnyt din friværdi samt huspris-prognose fra Nationalbanken (2026). Afgifter, bidragssatser og renter kan ændre sig. Artiklen er generel information og ikke individuel økonomisk rådgivning — kontakt din bank før du låner.
Tilmeld dig vores nyhedsbrev og få de seneste analyser af prisudvikling, populære søgninger og renteprognoser direkte i din indbakke.
