Læs først rapportens gyldighed, bygninger og utilgængelige områder. Læs derefter hver skade som en kæde: observation, placering, alvor, mulig følge og næste undersøgelse. Farven beskriver risiko og tidshorisont – ikke reparationspris. Indhent egne faglige vurderinger, når en skade eller et spørgsmål kan ændre dit køb.
Rapporten er én del af huseftersynsordningen
Tilstandsrapport og elinstallationsrapport danner grundlag for tilbud om ejerskifteforsikring.
En beskikket bygningssagkyndig gennemgår bygningerne og registrerer synlige skader og tegn på skader. Sælgers oplysninger indgår også i materialet. Rapporten skal derfor læses sammen med sælgeroplysningsskemaet, elinstallationsrapporten og forsikringstilbuddet.
Huseftersynsordningen har også en juridisk funktion i handlen. Den ændrer ikke behovet for din egen tekniske rådgivning. Den bygningssagkyndige foretager ikke destruktive indgreb, og skjulte konstruktioner, utilgængelige områder eller forhold uden for gennemgangen kan kræve særskilt undersøgelse.
Farverne viser alvor og tid – ikke kroner
De tidligere K-karakterer blev erstattet af farvesymboler i 2020.
Grå bruges til mindre alvorlige skader uden indflydelse på bygningsdelens eller bygningens funktion. Gul beskriver alvorlige skader, hvor funktionen forventes at svigte på længere sigt og kan påvirke andre bygningsdele. Rød beskriver kritiske skader, hvor funktionen allerede er svigtet eller kan svigte på kort sigt og medføre følgeskader.
Et sort symbol med spørgsmålstegn betyder, at forholdet bør undersøges nærmere, fordi konsekvensen ikke kan fastslås ved gennemgangen. Det er ikke et “mildere” tegn. Usikkerheden skal afklares, hvis forholdet kan påvirke pris, brug eller forsikring.
Sikkerhedsstyrelsen understreger, at økonomi ikke indgår i farvevurderingen. En grå skade kan være dyr at udbedre af kosmetiske eller konstruktive grunde, mens en rød skade i nogle tilfælde kan have en afgrænset løsning. Få derfor pris og metode vurderet særskilt.
| Symbol | Hvad det siger | Dit næste spørgsmål |
|---|---|---|
| Grå | Mindre alvorlig skade uden funktionspåvirkning | Skal den med i vedligeholdsplanen? |
| Gul | Alvorlig skade med risiko for senere svigt | Hvornår bør den udbedres, og hvad kan følge efter? |
| Rød | Kritisk skade eller svigt på kort sigt | Hvad skal sikres straks, og hvad koster en fagligt korrekt løsning? |
| Sort ? | Forholdet kan ikke afklares ved gennemgangen | Hvilken supplerende undersøgelse fjerner usikkerheden? |
Læs hver skade i fem lag
En farve uden placering, årsag og følge er ikke et beslutningsgrundlag.
Find præcis placering og bygningsdel. Læs selve observationen ord for ord. Identificér den beskrevne risiko og tidshorisont. Se derefter efter sammenhæng med andre punkter – fugt ved sokkel, kælder og tag kan eksempelvis være dele af samme problem.
Afslut med en konkret handling: acceptere og budgettere, undersøge nærmere, få et tilbud, stille et vilkår eller trække dig. Hvis teksten er teknisk eller uklar, skal den ikke oversættes til “det er nok ingenting”. Spørg den bygningssagkyndige eller din egen rådgiver.
Kontrollér dette
- Hvor er skaden, og hvor stort et område er berørt?
- Hvad er observeret, og hvad er kun en mulig årsag?
- Er der risiko for vand, brand, sundhed eller følgeskader?
- Er området fuldt besigtiget, delvist tilgængeligt eller slet ikke undersøgt?
- Skal der måling, åbning eller specialist til før konsekvensen kan vurderes?
- Hvilke andre punkter kan have samme årsag?
Det vigtige kan stå i begrænsningerne
Kontrollér hvilke bygninger og områder rapporten faktisk omfatter.
Se efter udhuse, carporte, tilbygninger, krybekælder, loftsrum, tagflader og rum, som ikke er gennemgået. “Ikke besigtiget” betyder, at du mangler viden – ikke at området er fejlfrit.
Læs sælgeroplysningerne for tidligere vand, reparationer, forsikringssager, rotter, asbest og andre forhold. Sammenhold med rapportens observationer og dokumentation for udført arbejde. En ny overflade fortæller ikke nødvendigvis, hvad der ligger bag.
Bestil målrettet faglig opfølgning
Bed ikke bare om et samlet “renoveringsoverslag”. Afgræns hvert usikkert forhold.
En egen byggesagkyndig kan hjælpe med at prioritere, men bestemte forhold kræver ofte en specialist: kloak, el, tag, fugt, statik, asbest eller installationer. Beskriv hvad der skal afklares, og bed om metode, omfang, prisinterval og eventuelle følgeskader.
Brug resultatet i forhandlingen og aftalen. En prisreduktion fjerner ikke automatisk risikoen, hvis arbejdet kræver tilladelse, ikke kan forsikres eller gør boligen ubrugelig i en periode. Beslut både økonomi, tid og ansvar.
Det spørger boligkøbere om
Hvad betyder rød skade i tilstandsrapporten?
Rød beskriver en kritisk skade, hvor bygningsdelens funktion allerede er svigtet eller kan svigte på kort sigt, eventuelt med skade på andre bygningsdele. Farven siger ikke, hvad reparationen koster.
Er K1, K2 og K3 stadig i nye tilstandsrapporter?
Nej. Fra 1. oktober 2020 blev de gamle K-karakterer erstattet af grå, gul, rød og sort spørgsmålstegn. Ældre rapporter kan have de tidligere betegnelser, men de er ikke formatet i nye rapporter.
Dækker tilstandsrapporten skjulte fejl?
Rapporten bygger på en visuel gennemgang og har begrænsninger. Skjulte eller utilgængelige forhold kan mangle. Ejerskifteforsikringens konkrete dækning og undtagelser skal læses særskilt.
Hvor længe gælder en tilstandsrapport?
Sikkerhedsstyrelsen oplyser, at en tilstandsrapport er gyldig i et halvt år. Kontrollér dato, eventuelle revisioner og om der er sket ændringer siden gennemgangen.
Gå til den ansvarlige kilde
Guideindholdet forklarer og strukturerer beslutningen. Myndigheder, dokumentudstedere, bank, forsikring og din rådgiver har forrang for konkrete og aktuelle forhold.