Studieboligen sluger op til 156 % af SU’en – kun 194 små ejerlejligheder er til salg

Det afgørende problem er ikke kun, at én by er dyr. Selv i den billigste af de fem viste byer tager modelhuslejen næsten fire femtedele af den estimerede SU efter skat. Det efterlader ikke et realistisk rådighedsbeløb til resten af hverdagen, hvis den studerende bor alene og alene lever af SU.

Huslejen overstiger nettoeksemplet i tre byer

Finans Danmarks tekst fremhæver København og Frederiksberg som steder, hvor huslejen er højere end det beløb, en typisk studerende får udbetalt i SU. Når man bruger analysens egne bytal og dens eget nettoestimat på 6.332 kroner, gælder det imidlertid også Aarhus. Her er modelhuslejen 6.800 kroner, altså 468 kroner mere end nettoeksemplet.

Det er ikke nødvendigvis en modsigelse i den enkelte studerendes virkelighed. Nettobeløbet varierer med indkomst, fradrag og skat, og nogle studerende har studiejob, opsparing, boligstøtte eller hjælp hjemmefra. Men regnestykket viser, hvorfor før-skat-satsen på 7.426 kroner ikke er den rigtige målestok for den månedlige likviditet. Huslejen skal betales med penge efter skat.

I København mangler der 2.368 kroner, allerede når kun huslejen sammenholdes med nettoeksemplet. På Frederiksberg er hullet 3.568 kroner. I Odense og Aalborg er huslejen lavere end netto-SU’en, men der er kun henholdsvis 932 og 1.332 kroner tilbage. Det beløb skal i et rent SU-scenarie dække alle andre udgifter, før eventuel boligsikring regnes ind.

Bytallene: leje, eje og det beløb der er tilbage

194 små ejerlejligheder er ikke et alternativ for alle

Den nye analyse opgør samtidig kun 194 ejerlejligheder på højst 50 kvadratmeter til salg i de fem studiebyer. Det er knap 30 procent færre end på samme tidspunkt året før. Udbudstallet er et øjebliksbillede og vil ændre sig, men faldet viser, at konkurrencen om de små boliger ikke kun findes på lejemarkedet.

Små ejerlejligheder efterspørges af flere grupper: førstegangskøbere, singler, forældre, der overvejer forældrekøb, og ældre, som vil bo mindre. En studerende konkurrerer derfor ikke kun med andre studerende. Når udbuddet falder, kan selv en lille bolig blive prissat efter købere med meget forskellige indkomster og finansieringsmuligheder.

Ejerudgiften i Finans Danmarks model ligger højere end lejen i alle fem byer. Forskellen er 8.200 kroner om måneden i København, 8.000 på Frederiksberg, 4.200 i Aarhus, 3.000 i Odense og 2.400 i Aalborg. Det gør ikke automatisk leje billigt; det viser blot, at et køb af den samme modelstørrelse kræver en helt anden økonomi.

Hvorfor ejerberegningen ikke er et personligt lånetilbud

Finans Danmark beregner ejerudgiften ud fra gennemsnitlige handelspriser og en finansiering med banklån samt et 30-årigt fastforrentet realkreditlån uden afdrag. Udgiften omfatter låneomkostninger efter skat, boligskat, husforsikring, renovation og vedligeholdelse. Afdrag er udeladt, fordi de i modellen betragtes som opsparing.

Det er en brugbar sammenligningsmodel, men ikke et tilbud, en studerende kan gå i banken med. Banken vil blandt andet se på indkomst, rådighedsbeløb, gæld, egenbetaling og økonomiens robusthed. Et afdragsfrit lån ændrer desuden forløbet i restgælden, og ved et senere salg kommer handelsomkostninger og risikoen for prisfald oveni.

Forældrekøb ændrer heller ikke, hvad selve boligen koster. Det flytter finansiering, risiko og skatteforhold til familien og kræver en korrekt lejeaftale og løbende økonomi. Derfor bør ejerkolonnen læses som et mål for prisniveauet på små ejerboliger, ikke som et generelt råd om at købe frem for at leje.

Lejetallet dækker nyere private boliger – ikke hele markedet

Huslejerne bygger på Social- og Boligstyrelsens huslejestatistik og er beregnet ud fra kvadratmeterlejen i private boliger opført efter 2000. Finans Danmark oplyser, at denne gruppe udgør mellem 30 og 40 procent af de private lejeboliger i København, Aarhus, Odense og Aalborg. En ældre reguleret bolig, en almen ungdomsbolig, et kollegieværelse eller et værelse i en delt lejlighed kan have en anden pris.

50 kvadratmeter er samtidig større end mange kollegieværelser og små studieboliger. Modellen er derfor bedst til at vise, hvad det koster at bo alene i en relativt ny, privat lejebolig med en selvstændig boligflade. Den kan ikke bruges som dokumentation for, at alle studerende betaler de viste beløb.

Socialministeriet beskriver, at udlejer og lejer frit kan aftale huslejen i private udlejningsboliger opført efter 1991. På andre dele af markedet afhænger lejefastsættelsen blandt andet af ejendommens alder, kommune og reglerne for det lejedes værdi. Det er endnu en grund til, at én kvadratmeterpris ikke dækker alle ledige boliger.

Det fulde indflytningsbudget er større end månedshuslejen

Den månedlige husleje er kun ét lag i boligøkonomien. Ved indflytning kan en privat udlejer normalt kræve depositum og forudbetalt leje efter reglerne i lejeloven. Hertil kommer første måneds husleje, flytning og eventuelle møbler. Selv hvis månedsbudgettet kan hænge sammen med studiejob eller støtte, kan startbeløbet derfor være en selvstændig barriere.

Driftsudgifterne er heller ikke med i de viste lejetal. El, varme, vand, internet, indboforsikring og transport varierer efter bolig og beliggenhed. En billigere bolig længere fra studiet kan have en højere transportudgift, mens en mindre bolig med god energistandard kan være billigere i drift end den månedlige husleje antyder.

Boligsikring kan trække i den anden retning. Finans Danmark gør udtrykkeligt opmærksom på, at mulig boligsikring ikke er fratrukket huslejen. Retten og beløbet afhænger blandt andet af husstand, indkomst, boligtype, størrelse og husleje. Derfor bør man beregne sin konkrete støtte frem for at lægge et standardbeløb ind.

En praktisk prioritering for boligjagten

1. Start med nettobeløbet. Brug din faktiske forventede SU efter skat og stabil indkomst fra studiejob, ikke kun bruttosatsen.
2. Beregn indflytningen separat. Depositum, forudbetalt leje og første måned kan kræve et større engangsbeløb end det løbende budget.
3. Sammenlign boligformer. Kollegium, almen ungdomsbolig, værelse og delebolig kan have en anden økonomi end 50 kvadratmeter nyere privat leje.
4. Prissæt transporten. En lavere husleje længere væk er kun billigere, hvis tid og transportudgift stadig passer til hverdagen.
5. Læs kontrakten. Kontrollér hvad der er inkluderet, hvordan forbrug afregnes, og hvilke beløb der kræves ved indflytning.
6. Stress-test budgettet. Brug Boligblikkets budgetberegner og behold en reserve til uforudsete udgifter.

Hvis familien overvejer køb eller forældrekøb, bør budgettet udvides med finansiering, skat, vedligehold, ejerforening og omkostninger ved køb og senere salg. Brug Boligblikkets boligøkonomiske værktøjer som start, men få de konkrete juridiske og skattemæssige forhold vurderet individuelt.

Boligblikkets konklusion

De friske bytal viser ikke, at enhver studiebolig er dyrere end SU. De viser noget mere afgrænset og stadig alvorligt: En studerende, der vil bo alene på 50 kvadratmeter i nyere privat udlejning, kan ikke få et realistisk samlet budget til at hænge sammen på SU alene i nogen af de fem byer.

På Frederiksberg, i København og i Aarhus overstiger modelhuslejen selve nettoeksemplet. I Odense og Aalborg er der et lille beløb tilbage, men ikke nok til et normalt studieliv uden yderligere indkomst eller støtte. At kun 194 små ejerlejligheder er til salg, og at ejerudgiften ligger endnu højere, betyder samtidig, at køb ikke er en bred genvej ud af presset.

Den mest robuste læsning er derfor at skelne mellem boligtyper og husstande. En delebolig, et kollegieværelse eller en almen studiebolig kan ændre regnestykket markant. Men for den, der søger en selvstændig nyere privat bolig tæt på studiet, dokumenterer tallene et stort gab mellem SU og markedspris.

Datagrundlag og forbehold: Artiklen bygger på Finans Danmarks analyse offentliggjort 28. august 2026, den officielle SU-sats fra su.dk og Socialministeriets beskrivelse af lejefastsættelse. Lejetal er modelberegninger for 50 m² i privat udlejning opført efter 2000 og er uden boligsikring. Netto-SU er Finans Danmarks skatteeksempel for en studerende uden anden indkomst; den faktiske udbetaling varierer. Ejerudgifter bygger på gennemsnitlige handelspriser og en bestemt finansieringsmodel. Artiklen er generel information og ikke personlig bolig-, skatte- eller lånerådgivning.